Поиск статьи: 
Сделать стартовой Добавить в избранное
 
РАЗДЕЛЫ
Главная
Статьи(352)
(лента)
 
Журналы(127)
(лента)
 
Выпуски(410)
(лента)
 
Издательства(38)
(лента)
 

Система
О системе
Написать письмо
Заявка на участие

 
СТАТЬЯ журнала Деловой квартал [все статьи]

Жилищное строительство. застройщики

Что сдерживает увеличение темпов строительства жилья
Кто виноват в незапланированном скачке цен на "квадраты"
Какое жилье выгодно строить в этом году

Илья Балашов
начальник отдела реализации объектов недвижимости АСЦ "Правобережный"

Рустем Галеев
руководитель Уральской палаты недвижимости (УПН)

Андрей Климанов
коммерческий директор строительной компании "Метеорит"

Владимир Коньков
президент корпорации "Маяк"

Вадим Стихин
вице-президент корпорации "Маяк"

Николай Сумин
заместитель директора по коммерческим вопросам строительной компании "Урал­энергостройкомплекс"

На местном рынке, как и по всей России, спрос на недорогие квартиры давно превысил предложение. В надежде восполнить дефицит правительство РФ приняло программу "Доступное и комфортное жилье — гражданам России". Некоторые чиновники восприняли ее как способ улучшить свое материальное положение, спровоцировав резкий скачок цен на и без того недешевые метры.

Как оценивают аналитики УПН, сегодня годовой объем сделок на рынке жилой недвижимости составляет примерно 60 млрд руб., а ежегодный объем рынка — около 2 млн кв. м. В денежном выражении емкость рынка растет лишь за счет удорожания квадратного метра недвижимости.

Строительство идет низкими темпами

Сейчас рост темпов строительства жилых метров в столице Урала обеспечивают всего пять крупных игроков из 198 зарегистрированных компаний-застройщиков. По данным комитета по строительству администрации г. Екатеринбурга, в 2005 г. в эксплуатацию было введено 92 жилых дома, общая площадь возведенной жилой недвижимости составила 643,7 тыс. кв. м. Первое место по объемам сданного жилья занимает муниципальное предприятие "УКС" (сдано 85,4 тыс. кв. м). За ним идут ЗАО "Атомстройкомплекс" (56,9 тыс. кв. м), ЗАО "NOVA-строй" (36,7 тыс. кв. м), ЗАО "АСЦ "Правобережный" (23,1 тыс. кв. м) и "Наш Дом" (21 тыс. кв. м).

Как считает руководитель Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев, по сравнению с другими регионами России темпы строительства недвижимости в УрФО довольно высокие, но для восполнения в ближайшем будущем дефицита жилья таких скоростей недостаточно. "640 тыс. кв. м, которые сдали в 2005 г., — это уровень 1992 г. Для кардинальных изменений на рынке необходимо двукратное увеличение объемов строительства", — уверен г-н Галеев.

Проблема столь низких темпов строительства носит, по мнению экспертов, национальный характер. Федеральный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" оказался одной из самых сложных идей. Согласно нововведению, к 2010 г. в стране должно строиться до 80 млн кв. м жилья в год, а ежегодный прирост должен составлять как минимум 12%. Пока о таких темпах остается только мечтать: в прошлом году в России было построено в два раза меньше — всего 43,6 млн кв. м, прирост составил 6,3%. В УрФО на 2006 г. поставлена задача увеличить объемы жилищного строительства в среднем на 19%. Однако есть ряд факторов, тормозящих ее выполнение.

Приобрести участок под жилое строительство сложно

Одна из главных причин снижения объемов, по словам аналитиков, — отсутствие земельных участков под многоэтажное строительство на тех редких аукционах, которые уже проводились в Екатеринбурге. За первые четыре месяца после вступления в силу законодательных изменений в УрФО не провели ни одного аукциона по отводу земельных участков под строительство многоквартирного жилья. Рустем Галеев связывает это в первую очередь с отсутствием средств: "Выставляемые участки должны быть полностью подготовлены — освобождены от прав третьих лиц, обеспечены коммуникациями. Подготовка требует больших затрат, а у города денег на это нет".

По данным ИАА "Урал паблисити монитор", в 2006 г. мэрия готова выставить на открытые аукционы 30 участков под строительство жилья. Пока, как отмечает Илья Балашов, начальник отдела реализации объектов недвижимости АСЦ "Правобережный", прошел только один аукцион по площадкам под многоэтажные дома: "Законодательно система аукционов была продекларирована еще полгода назад. Шесть месяцев администрация решала оргвопросы. 30 апреля провели первый аукцион по участку для многоэтажки. До этого на торгах выставлялась земля под автосервис, автомойки и индивидуальное строительство". Стоимость участка под жилой дом, считают эксперты, оказалась весьма завышенной. Вадим Стихин, вице-президент корпорации "Маяк": "За участок на Мичурина для строительства одного небольшого дома запросили 20 млн руб.! Если кто и купится на это, так только от безысходности. Программа "Доступное жилье" умерла, так и не начав работать". Причина "скоропостижной смерти", по словам г-на Стихина, — люди, которые распоряжаются земельными участками. "Рынок недвижимости страшно монополизирован. Строят только аффилированные компании, но они вынуждены со всеми делиться, причем в крупных размерах, а прибыль-то не резиновая! Для расширения материальной базы финансовых средств уже не хватает. Получается, у кого запас земельных участков есть — осваивать их будут лет через десять, у кого есть производственные мощности — тому осваивать нечего", — сетует г-н Стихин. Президент корпорации "Маяк" Владимир Коньков полагает, что "удушение" застройщиков, выгодное для чиновников, не заинтересованных в больших объемах вводимого жилья, приведет в конце года к дефициту предложения и дополнительному росту цен. "Задача чиновников — государственные интересы блюсти, а они пока стараются работать на себя. И из-за этой коррупции будет остановка предложений на рынке недвижимости", — прогнозирует Владимир Коньков.

Константин Пудов, руководитель пресс-службы городской администрации, на страницах "ДК" уже отвечал на выпады г-на Конькова против чиновников (см. № 18 от 15 мая 2006 г.): "Отдельные компании пытаются обвинить руководство города в монополизации строительного рынка. В Екатеринбурге работает свыше 200 застройщиков. Среди них нет ни одного предприятия, которому городская администрация оказывала бы предпочтение. Все они равно приближены к мэрии". Кроме того, по словам г-на Пудова, Екатеринбург стал пионером в проведении открытых аукционов по распределению землеотводов. "Шансы у всех претендентов равные, — подчеркнул тогда г-н Пудов. — И городские власти, и горожане заинтересованы, чтобы землю получали те, кто хочет и может быстро построить на ней жилье".

Спросом пользуются небольшие площади

Показательной тенденцией этого года стал выход застройщиков в сегмент недорогого жилья. Причина переориентации — насыщение спроса в "элитке". Илья Балашов: "Сейчас заниматься элитным жильем в Екатеринбурге невыгодно. Достаточного количества людей, которым было бы нужно жилье такого класса, у нас просто нет. Трехкомнатная квартира в "Тихвине" стоит 8 млн руб.! За эти деньги можно купить готовую коттеджную коробку недалеко от Екатеринбурга. Городу не потянуть больше двух домов элиткласса".

По мнению Вадима Стихина, сегодня строительство элитного жилья в центре Екатеринбурга выгодно: "Его себестоимость на 15-20% выше, чем обычного, а стоит оно процентов на триста дороже". Однако спрогнозировать продажи элитных квартир с каждым разом все труднее. Сейчас, как отмечают эксперты, потребительский спрос переметнулся в сторону малометражного жилья. Николай Сумин, заместитель директора по коммерческим вопросам строительной компании "Уралэнергостройкомплекс": "Количество жилых метров — один из основных факторов, которым потребитель руководствуется при покупке квартир. Можно в районе Чермета построить недорогой по комплектации дом, но с огромными площадями и выставить его по невысокой стоимости. Спрос будет маленьким: большие площади требуют постоянных затрат — на коммунальные услуги, на налоги. Сегодня пользуются популярностью трехкомнатные квартиры площадью до 90 кв. м". Вадим Стихин считает самыми быстропродаваемыми квартирами этого года однокомнатные площадью не более 50 кв. м. По его словам, их раскупают уже на этапе проектирования, вне зависимости от месторасположения.

Рост цен привел к спаду потребительского интереса

Закон спроса-предложения гласит: с увеличением спроса цена при неизменном предложении вырастет. По информации УПН, в первом квартале 2006 г. повышение стоимости жилых "квадратов" ожидалось в пределах 6-7%. Реально цена одного квадратного метра в среднем по городу взлетела на 10%. Зачинщиком стал ведущий игрок рынка — компания "Атомстройкомплекс": в начале апреля она подняла цены на квартиры в новостройках более чем на треть. Николай Сумин: "В Москве на систему ценообразования недвижимости основное влияние оказывают факторы первичного рынка. У нас ситуация обратная — главным образом на стоимость влияет "вторичка". Исключением стал апрель этого года, когда "Атомстройкомплекс" повысил цены на свои объекты от 20 до 60%. Моментально выросла и цена предложения на вторичном рынке, ну а дальше, вследствие тонких взаимосвязей внутри рынка, подняли цены и остальные застройщики"".

По мнению г-на Сумина, "Атомстройкомплексу" повышать цены было невыгодно: "Резкое увеличение цен ведет к остановке или существенному уменьшению объема продаж. В прессе говорилось, что, оказывается, "Атомстройкомплекс" просчитался в себестоимости, хотя такого быть не может. Стратегия продаж у них достаточно прогрессивна".

Среди причин резкого скачка цен на жилье эксперты называют в первую очередь увеличившиеся объемы ипотечного кредитования и сложную ситуацию с некоторыми стройматериалами. Илья Балашов: "Летом в Екатеринбурге всегда возникают перебои со стройматериалами. Мы соседствуем с Северным регионом. Зимой там никто не строит — "минуса" страшные. Открывается сезон — и большие потоки стройматериалов северяне забирают на себя, потому что для них очень важно за несколько теплых месяцев поставить коробки, сделать тепловой контур".

Впрочем, эксперты говорят о том, что связывать нынешний скачок цен с дефицитом стройматериалов не следует: напрямую цена материалов не сильно влияет на себестоимость жилья (доля цемента — около 5%). Николай Сумин: "Если вспомнить историю, в 1994 г. стоимость металла повысилась в 2,5 раза, очень сильно пострадали те, кто строил монолитные дома — там доля металла достаточно высока. Но цены увеличились незначительно — рост оказался среднестабильным. В 1995 г. на 100% подорожал цемент — активного роста не было. Зато в следующем году, когда ничего не дорожало, цены выросли. Из-за чего конкретно произошло их повышение, никто не знает".

Андрей Климанов, коммерческий директор строительной компании "Метеорит", полагает, что дефицит некоторых материалов может подыграть росту цен в дальнейшем: "Уже сейчас цемента в нашем регионе производится недостаточно. А при интенсивном строительстве или появлении серьезного государственного объекта, например атомной станции, весь цемент пойдет туда и на рынке жилищного строительства возникнет серьезный дефицит. В результате застройщики введут меньше жилья, а стоить оно будет дороже".

Очередную волну роста цен эксперты ожидают в октябре-ноябре 2006 г., хотя участники рынка не исключают, что аналитики могут ошибаться. "В конце прошлого года мы были готовы к цифре 40 тыс. руб. за кв. м, но думали, что повышение произойдет где-то во второй половине 2006 г. А цены поднялись уже в апреле. Рост еще будет обязательно. Насколько и когда, теперь уже сложно спрогнозировать", — утверждает Илья Балашов.


добавлено: 25 июня 2006 года
источник: журнал Деловой квартал , выпуск № 24 (548) от 26 июня 2006
смотреть статьи: все | журнала Деловой квартал
 
Студия IT © 2006